中信建投研报指出，近日住建部等三部委发文推动“认房不认贷”，纳入一城一策工具箱；财政部等三部委推动换房退个税政策延期；嘉兴全面取消限购限贷政策，有望成为各地政策调整风向标。7月24日政治局会议定调适时调整优化地产政策、因城施策用好政策工具箱以来，行业积极变化持续，政策以改善性需求为突破口，持续支持购房需求释放。近期新房及二手房成交出现改善，政策作用显现，各地尤其是一二线城市的销售改善有望持续，利好重点布局于高能级城市的房企。
全文如下
中信建投 | 地产行业三个积极变化，以改善性需求为突破口
核心观点
近日住建部等三部委发文推动“认房不认贷”，纳入一城一策工具箱；财政部等三部委推动换房退个税政策延期；嘉兴全面取消限购限贷政策，有望成为各地政策调整风向标。7月24日政治局会议定调适时调整优化地产政策、因城施策用好政策工具箱以来，行业积极变化持续，政策以改善性需求为突破口，持续支持购房需求释放。近期新房及二手房成交出现改善，政策作用显现，各地尤其是一二线城市的销售改善有望持续，利好重点布局于高能级城市的房企。
事件
近日，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施；财政部、税务总局、住房和城乡建设部联合发布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》；嘉兴市发布21条楼市新政，全面取消限购限售政策。
简评
三部委发文推动“认房不认贷”，纳入一城一策工具箱。近日住建部等三部委联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，“认房不认贷”纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。目前，大部分城市的首套房首付比例较二套房低10个百分点及以上，首套房贷款利率较二套房低80bp及以上。政策引导各地放松首套房认定标准，进行“卖一买一”动作的购房者可享受首套房信贷政策，有望进一步促进改善性需求释放。
换房退个税政策延期，改善性需求获持续支持。2022年9月底，财政部与税务总局发文推行换房退个税政策，对在一年内进行“卖一买一”的购房者，其出售房屋已缴纳的个人所得税可获退税。近日，财政部等三部委发文对上述政策进行延期，有效期从原来的2023年年底延期至2025年年底。对于出售房屋应缴的个人所得税，在未获税收优惠的情况下，各地一般征收房屋成交总价的2%或出售利润的20%，此次换房退个税政策延期，将继续减轻购房者在换房过程中的资金压力，支持改善性需求释放。
嘉兴全面取消限购限售，有望成为各地政策调整风向标。8月25日嘉兴市发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的措施》，从地产供给端和需求端出台21条新举措，其中包括明确取消限购限售政策。自7月24日政治局会议提及适时调整优化地产政策、因城施策用好政策工具箱以来，已有多个二线城市落地政策优化，本次嘉兴成为首个明确取消限购限售政策的二线城市，限制性政策得到全面放松，有望为市场注入较强信心；同时，此次嘉兴的政策放松具有重要的风向标作用，有望引导其他城市在政策优化上做出跟进、加大政策放松的力度。
风险提示
房地产行业的风险主要在于销售、结转及房企信用修复可能不及预期：1、销售不及预期：地产市场销售目前仍处筑底阶段，未来有继续下行或恢复不及预期的风险；2、结转不及预期：销售疲弱导致房企销售回款较差，资金来源较紧张，项目的施工进度可能受到影响，或导致结转不及预期；3、房企信用修复不及预期：部分高杠杆的房企出险可能性仍存，导致行业整体信用修复进度缓慢，影响房企公开市场债务的融资规模与融资成本，进而导致行业竣工及现金流压力加剧。
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